Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gdańsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 sierpnia 2014 r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Solecki

Protokolant: sekr. sąd. Izabela Węsiora

po rozpoznaniu w dniu 11 sierpnia 2014 r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa M. K. (1)

przeciwko Gminie (...)

o zapłatę

I. Zasądza od pozwanej Gminy (...) (...) na rzecz powódki M. K. (1) kwotę 483.311,20 zł. (czterysta osiemdziesiąt trzy tysiące trzysta jedenaście złotych 20/100) z odsetkami ustawowymi od dnia 15 października 2013r. do dnia zapłaty,

II. oddala powództwo w pozostałym zakresie,

III. znosi wzajemnie pomiędzy stronami koszty procesu,

IV. zasądza od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa kwotę 24.166 zł. (dwadzieścia cztery tysiące sto sześćdziesiąt sześć złotych) tytułem zwrotu nieuiszczonych kosztów sądowych,

V. odstępuję od obciążania powódki nieuiszczonymi kosztami sądowym.

Sygn. akt XV C 887/13

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 15 października 2013r. powódka M. K. (1) domagała się zasądzenia od pozwanej Gminy (...) S. kwoty 966.622,40 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 15 października 2013r. do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazała, że w dniu 22 lipca 2003r. została zawarta umowa o najem lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) pomiędzy pozwaną Gminą (...) S. a P. K. - jej byłym mężem. W dacie zawarcia umowy najmu P. K. był stanu wolnego. W dniu 19 czerwca 2004r. P. K. zawarł związek małżeński z powódką, która przyjęła jego nazwisko i zamieszkała we wskazanym lokalu. Wskazała, że umowa najmu została przez pozwaną rozwiązana z powodu nieterminowego regulowania należności czynszowych i na nowo nawiązana. Podniosła, że pozwana posiadała wiedzę o tym, że wraz z mężem i dziećmi zamieszkuje w przedmiotowym lokalu. W tym czasie toczyło się już postępowanie w sprawie o rozwód. W dniu 18 października 2010r. zapadł wyrok orzekający pomiędzy nią a P. K. rozwód. W pkt 6 wyroku Sąd przyznał jej prawo do wyłącznego korzystania z lokalu mieszkalnego. W dniu 4 kwietnia 2011r. P. K. zawarł z pozwaną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu położonego w S. przy ul. (...) oraz jego sprzedaży i ustanowienia hipoteki. Wartość lokalu strony ustaliły na kwotę 1.208,278 zł. Po przyznaniu przez pozwaną Gminę(...) S. bonifikaty, lokal został sprzedany P. K. za kwotę 241.655,60 zł. Przed notariuszem P. K. oświadczył, że jest stanu wolnego, pomijając okoliczność, że lokal został przyznany do korzystania wyłącznie jej. Podniosła, że pozwana nie weryfikowała podawanych przez nabywcę nieruchomości informacji, mimo że wiedziała, że w lokalu P. K. prowadził gospodarstwo domowe wspólnie z żoną i dziećmi. Pozwana przedmiotowy lokal zbyła wyłącznie na rzecz P. K., pomimo że ostatnia umowa najmu była zawierana podczas trwania jej i P. K. związku małżeńskiego, co oznacza, że byli oni współnajemcami spornego lokalu. Pozwana nie ustaliła również, czy małżonkowie dokonali podziału majątku wspólnego i któremu z nich przysługiwało prawo do lokalu. W dniu 2 czerwca 2011r. P. K. działając w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik swojego brata G. K. zawarł umowę darowizny, na mocy której własność niniejszej nieruchomości przeniósł na rzecz G. K.. Podniosła, że w dniu 20 lipca 2011r. obdarowany G. K. wezwał ją do opuszczenia zajmowanego lokalu pod rygorem wszczęcia postępowania w sprawie o eksmisję oraz obciążenia jej wynagrodzeniem z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości w kwocie 4.500 zł miesięcznie. Podniosła, że w spornym lokalu zamieszkuje wspólnie z dziećmi, w tym jednym dzieckiem niepełnosprawnym. Zarzuciła, że obdarowany nieruchomości szykanuje ją i jej dzieci, odciął prąd i dostęp do wody oraz pozamykał na klucz pomieszczenia w mieszkaniu. Podejmuje on wobec jej i jej dzieci działania, które mają znamiona złośliwego niepokojenia i nękania. Zarówno darczyńca, jak i obdarowany nie zamieszkują w spornym lokalu. Podniosła, że korzysta aktualnie tylko z jednego pokoju. Obdarowany zaś pozostałe pomieszczenia udostępnia osobom trzecim, które generują dodatkowe koszty eksploatacyjne mieszkania, w których nie partycypują. Podniosła, że przed Sądem Okręgowym w Gdańsku prowadzone było postępowanie w sprawie z jej powództwa o uznanie umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 4 kwietnia 2011r. za nieważną, która zakończyła się oddaleniem pozwu. Podniosła, że zgodnie z wyrokiem rozwodowym, w którym przyznano jej prawo do wyłącznego korzystania z lokalu, wstąpiła ona w stosunek najmu w miejsce P. K.. Oznacza to, że przysługiwało jej prawo pierwszeństwa w nabyciu spornej nieruchomości. Pozwana jednak pominęła ją przy zawieraniu umowy sprzedaży, nie informując jej o zamiarze dokonania takiej czynności. Podniosła, że w wyniku sprzedaży lokalu na rzecz P. K. została pozbawiona szeregu uprawnień związanych z nieruchomością, w tym prawa do jej nabycia na preferencyjnych warunkach. Pismem z dnia 16 kwietnia 2013r. wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 966.622,40 zł, jednakże bezskutecznie.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazała, że w dniu 22 lipca 2003r. została zawarta umowa najmu lokalu z byłym mężem powódki P. K. oraz że P. K. i powódka zawarli związek małżeński w dniu 19 czerwca 2004r. Zarzuciła, że powódka wskutek zawarcia małżeństwa nie wstąpiła z mocy prawa w stosunek najmu. Z P. K. zamieszkiwała jedynie wspólnie w lokalu jako członek rodziny. Podniosła, że strony łączyła tylko jedna umowa najmu i na jej podstawie w dniu 4 kwietnia 2011r. zawarto umowę sprzedaży lokalu gminnego, w oparciu o wniosek P. K., złożony w dniu 20 sierpnia 2010r. Podniosła również, że późniejsze zawarcie umowy darowizny nie było zależne od jej decyzji, gdyż P. K., jako jedyny właściciel nieruchomości był uprawniony do swobodnego nią rozporządzania. Wskazała, że zarówno powódka, jak i P. K. nie poinformowali jej o wyroku wydanym w sprawie o rozwód oraz że wzmianka w księdze wieczystej o prawie wyłącznego korzystania z prawa do lokalu mieszkalnego pojawiła się dopiero pod koniec 2011r., co oznacza, że nie mogła ona dysponować tą wiedzą w dacie zawarcia umowy. Wskazała również, że czyniąc zadość przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami wywiesiła na tablicy ogłoszeń Urzędu (...) w S. wykaz nieruchomości lokalowych przeznaczonych do zbycia. Informacja o tym zamieszczona została również na stronie internetowej, w związku z czym powódka miała możliwość powzięcia wiedzy o zamiarze zbycia spornej nieruchomości przez pozwaną. Tym samym w jej ocenie nie można uznać, aby naruszyła jakiekolwiek przepisy prawa. Zarzuciła, że powódka nie określiła konkretnie, na jakiej podstawie dochodzi odszkodowania. Nie wykazała również związku przyczynowo - skutkowego między działaniem pozwanej Gminy a szkodą. Ponadto w jej ocenie powódka w żaden sposób nie wykazała wysokości dochodzonego roszczenia oraz nie wykazała istnienia szkody. Podniosła także, że zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym uprawniona była do udzielenia bonifikaty. W jej ocenie samo pierwszeństwo w nabyciu lokalu nie rodzi roszczenia po stronie ewentualnego nabywcy. Podniosła, że zgodnie z art. 34 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, osoby o których mowa w ust. 1 i ust. 6 korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie. Powódka jednak nie wykazała, że w czasie prowadzenia procedury sprzedaży zaakceptowałaby zapłatę ustalonej ceny na warunkach wskazanych w przepisach prawa. Roszczenie takich osób aktualizuje się dopiero w momencie złożenia oświadczenia o wyrażeniu zgody na cenę. Zakwestionowała również twierdzenia, jakoby powódka wstąpiła w stosunek najmu na mocy wyroku rozwodowego, w którym przyznano powódce prawo do wyłącznego korzystania z mieszkania. Sąd bowiem nie dokonał podziału poprzez przyznanie całości prawa najmu wspólnego mieszkania. Podniosła, że uwzględniając wniosek o przyznanie lokalu jednemu z małżonków Sąd zamieszcza w sentencji wyroku zastrzeżenie, że drugiemu małżonkowi nie przysługuje prawo do lokalu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 22 lipca 2003r. P. K. zawarł z pozwaną Gminą (...) S. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...). P. K. i powódka M. K. (1) zawarli związek małżeński w dniu 19 czerwca 2004r. Po zawarciu związku małżeńskiego powódka M. K. (1) wraz z P. K. i dziećmi prowadziła wspólne gospodarstwo domowe we wskazanym lokalu.

(okoliczności bezsporne)

Pismem z dnia 27 lipca 2006r. adresowanym do P. K. Urząd (...) (...) anulował pismo z dnia 30 maja 2006r. nr L.M- (...) dotyczące wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...).

Dowód:

-pismo Urzędu (...) w S. z dnia 27.07.2006r., k. 176

Pismem z dnia 26 marca 2008r. Urząd (...) S. wypowiedział P. K. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) ze skutkiem na dzień 31 maja 2008r.

Dowód:

-wypowiedzenie umowy najmu lokalu z dnia 26.03.2008r., k. 160

W piśmie z dnia 2 czerwca 2008r. adresowanym do P. K. Urząd (...) S. oświadczył, że w 2006r. została wypowiedziana umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) z powodu zaległości czynszowych, przebudowy i podnajmu lokalu bez zgody wynajmującego. W piśmie oświadczył również, że wypowiedzenie zostało anulowane, ponieważ najemca uregulował zaległości czynszowe.

Dowód:

-pismo Urzędu (...) w S. z dnia 02.06.2008r., k. 150

Pismem z dnia 3 lutego 2009r. Urząd (...) S. poinformował P. K. i M. K. (1), że nie wyraża zgody na przywrócenie im tytułu prawnego do lokalu oraz wezwał do niezwłocznego opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego położonego w S. z powodu zajmowania tego lokalu bez tytułu prawnego.

Dowód:

-pismo Urzędu (...) w S. z dnia 03.02.2009r., k. 151

W dniu 18 marca 2009r. do Urzędu (...) S. wpłynęło pismo powódki, w którym wnioskowała ona o zawarcie z nią umowy najmu lokalu położonego w S. przy ul. (...). W piśmie oświadczyła, że dotychczasowa umowa najmu została rozwiązana z P. K.. Wnioskowała również o wymeldowanie P. K. ze wskazanego lokalu. W piśmie powódka przedstawiła szereg okoliczności, mających wskazywać na istniejący między nią a P. K. konflikt rodzinny.

Dowód:

-pismo powódki z dnia 18.03.2009r., k. 137-140

W piśmie sporządzonym w dniu 11 marca 2009r., które wpłynęło do Urzędu (...) w S. w dniu 18 marca 2009r., powódka oświadczyła, że od dnia 19 czerwca 2004r. prowadzi wspólne gospodarstwo domowe z córką i P. K. w lokalu położonym w S. przy ul. (...) oraz że po urodzeniu drugiej córki od dnia 23 czerwca 2006r. jest w tym lokalu zameldowana.

Dowód:

-pismo powódki z dnia 18.03.2009r., k. 194

W dniu 18 września 2009r. do Urzędu (...) S. wpłynęło pismo powódki, w którym oświadczyła, że nie upoważniała P. K. do podejmowania w jej imieniu jakichkolwiek czynności prawnych związanych z lokalem położonym w S. przy ul. (...) oraz że złożyła do sądu pozew w sprawie o rozwód.

Dowód:

-pismo powódki z dnia 18.09.2009r., k. 141-141v

W dniu 22 września 2009r. do Urzędu (...) S. wpłynęło pismo powódki, w którym oświadczyła, że w dniu 21 września 2009r. miała miejsce interwencja policji z powodu wtargnięcia do lokalu położonego w S. przy ul. (...), w którym prowadzi ona wspólne gospodarstwo domowe z dziećmi. Oświadczyła również, że wyprowadza się z lokalu.

Dowód:

-pismo powódki z dnia 22.09.2009r., k. 142-142v

W dniu 16 listopada 2009r. do Urzędu (...) S. wpłynęło pismo powódki, w którym ponownie poinformowała, że toczy się postępowanie sądowe w sprawie o rozwód z jej powództwa przeciwko P. K..

Dowód:

-pismo powódki z dnia 16.11.2009r., k. 144

W dniu 4 maja 2010r. Gmina(...) S. wniosła pozew przeciwko P. K., M. K. (1) i małoletnim N. K. i S. K., w którym domagała się nakazania pozwanym opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...). W uzasadnieniu pozwu Gmina (...) S. przyznała, że w dniu 26 marca 2008r. wypowiedziała umowę najmu lokalu ze skutkiem na 31 maja 2008r. Pismem z dnia 5 sierpnia 2010r. Gmina M. S. cofnęła pozew ze zrzeczeniem się roszczenia.

Dowód:

-odpis pozwu z dnia 04.05.2010r., k. 156-158

-cofnięcie pozwu z dnia 05.08.2010r., k. 181

W dniu 20 sierpnia 2010r. P. K. złożył w Wydziale Gospodarki Nieruchomości Urzędu (...) S. wniosek o wykup mieszkania położonego w S. przy ul. (...).

(okoliczność bezsporna)

W dniu 27 sierpnia 2010r. do Urzędu (...) S. wpłynęło pismo powódki, w którym powódka oświadczyła, że wspólnie z P. K. są najemcami lokalu mieszkalnego położonego w S. oraz że toczy się między nimi postępowanie w sprawie o rozwód.

Dowód:

-pismo powódki z dnia 27.08.2010r., k. 146-146v

W dniu 23 września 2010r. do Urzędu (...) S. wpłynęło pismo powódki, w którym powódka wnioskowała o wymeldowanie z lokalu P. K.. Ponownie wskazała, że toczy się postępowanie w sprawie o rozwód między nią a P. K.

Dowód:

-pismo powódki z dnia 23.09.2010r., k.147-147v

Sąd Okręgowy w Słupsku wyrokiem z dnia 18 października 2010r. wydanym w sprawie I RC 548/10 w pkt 1 rozwiązał przez rozwód związek małżeński powódki M. K. (1) i P. K. zawarty w dniu 19 czerwca 2004r. w U. i wpisany do księgi małżeństw Urzędu Stanu Cywilnego za numerem (...). W pkt 6 Sąd przyznał powódce M. K. (1) do wyłącznego korzystania mieszkanie stron położone w S. przy ul. (...).

Dowód:

-odpis wyroku SO w Słupsku z dnia 18.10.2010r., Sygn. akt I RC 548/10, k. 52-53

W dniu 4 kwietnia 2011r. w Kancelarii Notarialnej w S. przed asesorem notarialnym H. S. została zawarta pomiędzy pozwaną Gminą (...) S., a P. K. umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, sprzedaży i ustanowienia hipoteki (Rep. A (...)). Zgodnie z umową została ustanowiona odrębna własność lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) wraz z przynależnym udziałem w wysokości 11/100 części. Własność tej nieruchomości została przeniesiona na rzecz P. K.. Zgodnie z § 4 umowy, strony ustaliły cenę za lokal oraz za udział w gruncie w łącznej kwocie 241.655,60 zł, po zastosowaniu 80 % bonifikaty od wartości lokalu i udziału w gruncie, to jest od łącznej kwoty 1.208.278 zł.

Dowód:

-umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, sprzedaży i ustanowienie hipoteki z dnia 04.04.2011r., (Rep. A (...)), k. 75-79

W dniu 2 czerwca 2011r. została zawarta pomiędzy P. K. działającym w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz G. K. w Kancelarii Notarialnej w S. przed notariuszem A. W. umowa darowizny (Rep. A (...)). Na podstawie umowy P. K. darował na rzecz G. K. własność lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) wraz z przynależnym udziałem w wysokości 11/100 części, dla którego Sąd Rejonowy Gdańsk - Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (...).

Dowód:

-umowa darowizny z dnia 02.06.2011r. (Rep. A (...)), k. 129-133

-odpis z księgi wieczystej Kw. Nr (...), k. 84-94

Pismem z dnia 16 kwietnia 2013r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty odszkodowania z powodu zbycia nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) z naruszeniem art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dowód:

-pismo powódki z dnia 16.04.2013r., k. 50-51

Pismem z dnia 26 kwietnia 2013r. pozwana poinformowała powódkę, że pierwszeństwo w nabyciu gminnych lokali mieszkalnych mają ich najemcy posiadający umowę najmu, zawartą na czas nieoznaczony oraz że lokal położony w S. przy ul. (...) został sprzedany zgodnie z umową z dnia 4 kwietnia 2011r. na rzecz P. K., który w dacie dokonywania czynności oświadczył, że jest stanu wolnego.

Dowód:

-pismo pozwanej z dnia 26.04.2013r., k. 49

Pozwana wywiesiła w Urzędzie (...) S. na tablicy ogłoszeń w okresie od dnia 8 grudnia 2010r. do dnia 29 grudnia 2010r. wykaz obejmujący lokal mieszkalny nr (...) położony przy ul. (...) w S. jako przeznaczony do sprzedaży na rzecz najemcy wraz z udziałem 11/100 w części w prawie własności gruntu o wartości 1.208.278 zł. Wykaz został zamieszczony również na stronie internetowej i w prasie lokalnej.

Dowód:

-wykaz nr (...)-/10, k. 81

-zeznania świadka M. K. (2), k. 107-108 (czas : 00:43:46 - 00:58:50)

W lokalu mieszkalnym położonym w S. przy ul. (...) aktualnie mieszka powódka wraz z dziećmi - dwiema córkami w wieku 9 i 14 lat. Pozwana rozpoczynając procedurę sprzedaży wskazanego lokalu mieszkalnego nie zawiadomiła powódki na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym jej pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości. Powódka, gdyby pozwana z taką propozycją wystąpiła byłaby nią zainteresowana. O zawarciu umowy sprzedaży z dnia 4 kwietnia 2011r. powódka powzięła wiedzę pod koniec 2011r. Miało to miejsce w dniu, w którym w mieszkaniu pojawił się G. K. - brat P. K., oświadczając że jest on właścicielem mieszkania. G. K. wezwał powódkę do opuszczenia lokalu mieszkalnego. Oświadczył, że w przypadku nieopuszczenia przez nią mieszkania, obciąży ją czynszem w kwocie 4.500 zł miesięcznie.

Dowód:

-zeznania powódki M. K. (1), k. 105-106 (czas : 00:03:16 - 00:24:58), k. 253-254 (czas : 00:01:29 - 00:15:45)

-pismo G. K. z dnia 20.07.2011r., k. 186

Z wnioskiem o wykup lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) wystąpił P. K.. Rozpoznając przedmiotowy wniosek Gmina M. S. sprawdziła, czy figurują w systemie jakiekolwiek zaległości czynszowe oraz w wydziale architektury czy lokal ma przymiot samodzielności. Po dokonaniu weryfikacji tych informacji uznała, że nie było przeciwwskazań, aby przedmiotowy lokal sprzedać na rzecz P. K.. W toku prowadzonej procedury sprzedażowej w Urzędzie (...) S. pojawił się pełnomocnik P. K., który wnioskował o przedłużenie terminu na wykup lokalu. Prezydent (...) S. wyraził na to zgodę. Pozwana w trakcie prowadzenia procedury sprzedażowej nie weryfikowała informacji na temat stanu cywilnego kupującego oraz tego, kto wspólnie z nim prowadzi gospodarstwo domowe w spornym lokalu. Wniosek o wykup lokalu rozpoznawany był w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami. Do Wydziału nie wpłynęły żadne informacje, które wskazywałyby na prowadzone postępowanie sądowe w sprawie o rozwód. Wydział Gospodarki Nieruchomościami zwracał się do Wydziału Lokalowego, w następstwie czego uzyskał informację, że umowa najmu z P. K. jest aktualna, że nie była dokonywana na spornym lokalu zamiana, która wyklucza prawo skorzystania z bonifikaty oraz że wszystkie aneksy dołączone przez stronę do wniosku o wykup lokalu są aktualne. Weryfikacja tych wszystkich informacji należała do właściwości Wydziału Lokalowego. Wydział Lokalowy aktualizuje umowę najmu. Do kompetencji Urzędu (...) S. nie należy weryfikacja stanu cywilnego najemcy.

Dowód:

-zeznania świadka M. K. (2), k. 107-108 (czas : 00:43:46 - 00:58:50)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie co do zasady, jednak nie co do wysokości. Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego, w szczególności wywodząc wnioski w oparciu o zeznania powódki M. K. (1) przesłuchanej w charakterze strony postępowania, zeznania świadków M. K. (2), H. Z. i H. K. oraz dokumenty prywatne i urzędowe.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania złożonym przez powódkę M. K. (1). Zeznania powódki były spójne, logiczne i konsekwentne. W szczególności Sąd miał na uwadze zeznania powódki w zakresie, w jakim wskazywała na okoliczności związane z prowadzeniem przez pozwaną procedury sprzedażowej spornego lokalu oraz niepoinformowaniu jej przez pozwaną o możliwości skorzystania z prawa pierwszeństwa wykupu mieszkania. Sąd miał na względzie również jej zeznania, w zakresie w jakim wskazywała, że przysługiwał jej tytuł prawny do spornego lokalu oraz informowania pozwanej o toczącym się postępowaniu rozwodowym toczącym się między nią a P. K.. Wszystkie wskazywane przez powódkę okoliczności zostały potwierdzone innymi zaoferowanymi przez strony dowodami.

Sąd dopuścił dowód z zeznań świadka M. K. (2). Świadek jako pracownik pozwanej Gminy (...) S. zajmowała się procedurą sprzedażową spornego mieszkania, tym samym dysponowała największą wiedzą w tym zakresie. Sąd uznał jej zeznania za wiarygodne, w szczególności w zakresie, w jakim wskazywała na czynności związane z procedurą i warunkami, jakie należy spełnić, aby móc nabyć od pozwanej lokal mieszkalny, który dotąd miał status komunalnego. Sąd dał wiarę, że w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami, który jest właściwy do rozpoznawania wniosków o wykup nieruchomości zostały podjęte działania, na jakie świadek się powoływała.

Sąd w charakterze świadka przesłuchał również H. Z.. Zeznania przez nią złożone jednakże nie wniosły żadnych istotnych informacji do niniejszej sprawy. Z tego powodu Sąd nie przyjął zeznań świadka jako podstawy do poczynienia ustaleń stanu faktycznego. Sąd dopuścił dowód z zeznań świadka H. K.. Świadek nie zajmowała się sprzedażą lokalu, dlatego też nie dysponowała ona ważnymi dla niniejszej sprawy informacjami. Sąd uznał zeznania świadka za prawdziwe.

Dokumenty prywatne Sąd ocenił na podstawie art. 245 k.p.c. Wynika z niego, że dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała złożyła oświadczenie w nim zawarte. Sąd nie znalazł podstaw do podważenia wiarygodności przedmiotowych dowodów, przy czym ich prawdziwość, jak również autentyczność nie była kwestionowana przez strony postępowania. Walor wiarygodności Sąd przyznał również dokumentom urzędowym, które ocenił na podstawie art. 244 § 1 k.p.c., zgodnie z którym dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania ich prawdziwości, czy autentyczności, przy czym również strony takich zarzutów w toku postępowania nie zgłaszały.

Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie było ustalenie, czy powódce M. K. (1) przysługiwał tytuł prawny do lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...), czy pozwana Gmina (...) S. podjęła wszystkie niezbędne działania, zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym, dotyczącym sprzedaży mieszkania komunalnego, a w konsekwencji, czy powódce przysługiwało roszczenie o odszkodowanie.

Pozwana w toku postępowania podnosiła, że związana była z P. K. umową najmu lokalu mieszkalnego z dnia 22 lipca 2003r., która stanowiła o przysługującym najemcy tytule prawnym do lokalu, a tym samym uprawniała P. K. jako jedynego najemcę do wystąpienia z roszczeniem wykupu lokalu mieszkalnego. Pozwana podnosiła również, że nie można było traktować powódki jako współnajemcy, tylko dlatego że w spornym lokalu prowadziła gospodarstwo domowe z najemcą P. K.. Zarzucała, że samo zawarcie związku małżeńskiego przez powódkę z P. K. nie powodowało wstąpienia przez nią w prawa najemcy, ponieważ umowa najmu została zawarta przed datą zawarcia związku małżeńskiego. Sąd ustosunkowując się do powyższych zarzutów zgadza się z twierdzeniem strony pozwanej, iż w przypadku, gdy umowa najmu lokalu mieszkalnego zostanie zawarta przed zawarciem związku małżeńskiego, małżonek, który nie jest stroną umowy najmu nie uzyskuje tytułu prawnego do lokalu. Na gruncie niniejszej sprawy sytuacja jednakże kształtuje się inaczej, gdyż od daty zawarcia umowy najmu z dnia 22 lipca 2003r. zmianie ulegał stan prawny. Zaznaczyć bowiem należy, że pozwana dwukrotnie wypowiedziała najemcy P. K. umowę najmu. Pierwsze wypowiedzenie miało miejsce w dniu 30 maja 2006r., drugie zaś w dniu 2 czerwca 2008r. Po każdym oświadczeniu wprawdzie pozwana sporządzała kolejne oświadczenie, że wypowiedzenia anuluje, czego dokonała odpowiednio pismami z dnia 27 stycznia 2006r. i 2 czerwca 2008r. Nie można jednak przyjmować, jak czyni to pozwana, że oświadczenia te miały taki skutek, iż wciąż wiązała ją z P. K. umowa najmu z dnia 22 lipca 2003r. W tym miejscu należy powołać się na art. 61 § 1 k.c., z którego wynika, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. Mając na uwadze brzmienie przytoczonego przepisu nie można przyjąć, aby pozwana skutecznie odwołała oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu. Wprawdzie ustawodawca przewidział możliwość cofnięcia złożonego oświadczenia woli, jednakże wprowadził bardzo istotne, czasowe ograniczenie w tej kwestii. Koniecznym bowiem jest, aby cofnięcie oświadczenia doszło do osoby, do której jest kierowane w tym samym momencie. W niniejszej sprawie natomiast odwołanie oświadczenia woli z dnia 30 maja 2006r. nastąpiło w dniu 27 stycznia 2006r., zaś oświadczenia z dnia 26 marca 2008r.w dniu 2 czerwca 2008r. Sąd uznał zatem, że w wyniku złożonych przez pozwaną oświadczeń umowa najmu zawarta z P. K. w dniu 22 lipca 2003r. została skutecznie rozwiązana. Ponadto Sąd doszedł do wniosku, że zarówno oświadczenie z dnia 27 stycznia 2006r., jak i z dnia 2 czerwca 2008r. stanowiły oświadczenia dotyczące ponownego zawarcia umowy najmu na warunkach tożsamych, jak w umowie z dnia 22 lipca 2003r. Mając zatem powyższe na uwadze uznać należało, że P. K. przestał być wyłącznym najemcą lokalu położonego w S. przy ul. (...). Z uwagi na to, że zawarcie kolejnych umów najmu nastąpiło po dniu 19 czerwca 2004r., tj. po dniu zawarcia małżeństwa przez powódkę M. K. (1) i P. K., tytuł prawny do nieruchomości zaczął przysługiwać obojgu małżonkom. Potwierdza to brzmienie art. 680 ^{( 1)} § 1 k.c., który stanowi, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Mając zatem niniejszą okoliczność na uwadze nie budzi wątpliwości Sądu, że pozwana Gmina (...) S. podjęła działania niezgodne z obowiązującym porządkiem prawnym, gdyż nie powiadomiła powódki M. K. (1) w formie pisemnej o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży, do czego była zobligowana. Taki obowiązek bowiem spoczywał na niej zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2014, poz. 518). Wynika z jego treści, że w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Zgodnie z ust. 4 osoby, o których mowa w ust. 1 pkt 3 zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Przy doręczaniu zawiadomień stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego . Mając na uwadze poczynione ustalenia stanu faktycznego oczywistym jest, że pozwana takiego pisma nie doręczyła powódce, czego również w toku niniejszego postępowania nie kwestionowała. Pozwana zarzucała, że powódka nie wykazała, iż w czasie prowadzenia procedury sprzedaży zaakceptowałaby zapłatę ustalonej ceny na warunkach wskazanych w przepisach prawa oraz że roszczenie takich osób aktualizuje się dopiero w momencie złożenia oświadczenia o wyrażeniu zgody na cenę. Zdaniem Sądu argumentacja tego rodzaju nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż nie znajduje żadnego odzwierciedlenia w obowiązujących przepisach. Pozwana nie może bowiem przenosić odpowiedzialności na najemcę za zaniechania, których sama się dopuściła. Wprawdzie warunkiem nabycia lokalu mieszkalnego mającego status komunalnego jest złożenie wniosku przez najemcę o zamiarze nabycia nieruchomości, to jednak obowiązek ten, będący warunkiem nabycia lokalu aktualizuje się dopiero w momencie skutecznego doręczenia przez pozwaną zawiadomienia. Powódka zatem nie miała obowiązku składania w toku procedury sprzedażowej oświadczenia, że akceptuje cenę sprzedaży, tym bardziej, że o toczącym się postępowaniu nie została poinformowana. Pozwana ponadto podnosiła, że o zamiarze zbycia nieruchomości zamieściła informację na tablicy ogłoszeń w Urzędzie (...) S., w lokalnej prasie oraz na stronie internetowej, tym samym w jej ocenie powódka miała możliwość powzięcia wiedzy w tym przedmiocie. Argumenty, które zostały podniesione przez pozwaną w tej kwestii zdaniem Sądu są jak najbardziej bezzasadne, gdyż przepisy prawa wprost stanowią o formie jaką obligatoryjnie należy zastosować w przypadku sprzedaży mienia komunalnego najemcy, którego z właścicielom lokalu wiąże umowa najmu zawarta na czas nieokreślony. Musi być to forma pisemna i nie ma od tego obowiązku żadnych odstępstw. Niedoręczenie powódce, jako najemcy zawiadomienia oznacza, że pozwana postąpiła niezgodnie z przepisami prawa. Na marginesie należy wskazać, że dla potrzeb niniejszego procesu nie miały większego znaczenia pisma powódki kierowane do pozwanej, w których informowała ona, że toczy się pomiędzy nią a P. K. postępowanie w sprawie o rozwód, co miało w ocenie powódki przemawiać za przysługującym jej tytułem prawnym do nieruchomości. Zdaniem Sądu bowiem tytuł prawny do nieruchomości wynikał z innych zdarzeń prawnych, a minowiec z faktu zawarcia przez pozwaną z P. K. umowy najmu w dacie, kiedy P. K. łączył z powódką M. K. (1) związek małżeński. Fakt wielokrotnego informowania pozwanej przez powódkę o tym, że łączy ją z najemcą lokalu P. K. związek małżeński oraz niepodjęcie przez pozwaną działań zmierzających do ustalenia rzeczywistego stanu prawnego lokalu mieszkalnego stanowi jedynie o tym, ze pozwana nie wykazała się należytą starannością. Przy tym zdaniem Sądu bez znaczenia jest, jaka komórka organizacyjna pozwanej weryfikuje dane dotyczące stanu prawnego lokalu. Pozwana odpowiada bowiem za działalność wszystkich komórek organizacyjnych istniejących w jej strukturach, w związku z czym nie może się zwolnić z odpowiedzialności z tej przyczyny, że Wydział Gospodarki Nieruchomościami ustala jedynie, czy istnieje umowa najmu, zaś Wydział Lokalowy aktualizuje umowy najmu. Pozwana Gmina (...) S. jako jednostka samorządu terytorialnego funkcjonuje jako całość, dlatego też w ramach jej wewnętrznej struktury organizacyjnej powinien mieć miejsce taki przepływ informacji, który pozwoliłby na poczynienie ustaleń w przedmiocie rzeczywistego stanu prawnego lokalu mieszkalnego, którego dotyczy niniejszy spór. Pozwana bowiem dysponowała wszystkimi niezbędnymi dokumentami, które umożliwiały jej ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Zaniechała jednak podjęcia tego rodzaju działań.

Pomimo, że pozwana nie dopełniła ciążącego na niej z mocy ustawy obowiązku to jednak nie miało to wpływu na ważność zawartej między pozwaną a P. K. umowy sprzedaży z dnia 4 kwietnia 2011r., co zostało prawomocnie stwierdzone w wyroku wydanym przez Sąd Okręgowy w Gdańsku w dniu 30 marca 2012r. w sprawie XV C 670/12 oddalającym powództwo, utrzymanym w mocy wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 27 marca 2013r. wydanym w sprawie I ACa 28/13. Naruszenie bowiem art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. w umowie zbycia lokalu mieszkalnego nie powoduje nieważności tej umowy, a skutkuje jedynie odpowiedzialnością odszkodowawczą zbywcy, gdyż uregulowanie przyjęte w art. 36 tej ustawy wyłącza przyjęcie nieważności czynności prawnej.

Powódka uprawniona była dochodzić od pozwanej odszkodowania. Zgodnie bowiem z treścią art. 36 u.g.n. w przypadkach naruszenia przez właściwy organ albo ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1, przepisów art. 34 ust. 1-5 i 7 Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych. Jak wynika z brzmienia przytoczonego przepisu w przypadku naruszenia przepisu art. 34 ust. 3, jak ma to miejsce na gruncie niniejszej sprawy osoba, która poniosła szkodę uprawniona jest dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych. Jest to odpowiedzialność odszkodowawcza, jaką organ właściwy, w tym przypadku pozwana Gmina (...) S. ponosi wobec osoby, której prawo w pierwszeństwie nabycia nieruchomości zostało pominięte. Mając to na uwadze zastosowanie mieć będą przepisy kodeksu cywilnego i zasady dotyczące odpowiedzialności za czyny niedozwolone. W związku z tym przywołać należy art. 361 § 1 i 2 k.c., zgodnie z którym zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. W takim przypadku osoba występująca z roszczeniem o zapłatę odszkodowania ma obowiązek wykazać podstawę żądania odszkodowania i wysokość poniesionej szkody. Należy odnieść się również do art. 415 k.c., który stanowi, że kto z winy swej wyrządza drugiemu szkodę, zobowiązany jest do jej naprawienia. Z powyższego wynika, że aby móc przypisać odpowiedzialność należy najpierw wykazać określone znamiona odnoszące się zarówno do strony podmiotowej jak i przedmiotowej. Przesłankami odpowiedzialności deliktowej są przede wszystkim powstanie szkody, zdarzenie z którym ustawa wiąże obowiązek odszkodowawczy oznaczonego podmiotu oraz związek przyczynowy zachodzący pomiędzy zdarzeniem a szkodą. Dopiero wówczas, gdy wskazane powyżej trzy elementy zostaną spełnione, można rozstrzygać w przedmiocie roszczeń, jakich strona dochodzi w procesie cywilnym, a których źródłem jest wykazana wina określonego podmiotu.

W wyniku poczynionych w niniejszej sprawie ustaleń Sąd doszedł do wniosku, że powódka wykazała wszystkie wyżej wskazane trzy przesłanki odpowiedzialności deliktowej. W pierwszej kolejności zaznaczyć trzeba, że powódka poniosła szkodę przejawiającą się w postaci pozbawienia jej możliwości skorzystania z bonifikaty w cenie nabycia nieruchomości. Skoro wniosek o wykup złożył małżonek powódki w czasie trwania małżeństwa to, nie sposób przyjąć, że sytuacja prawna i faktyczna małżonków i współnajemców byłaby oceniana przez pozwaną odmiennie w stosunku do każdego z nich. Niewątpliwie wymierna szkoda występuje bowiem, gdy osoba mająca pierwszeństwo w nabyciu może nabyć nieruchomość z zastosowaniem bonifikaty w cenie. Jak wynika bowiem z akt sprawy pozwana udzieliła P. K. bonifikaty w wysokości 966.622,40 zł przy wartości rynkowej lokalu wynoszącej 1.208,278 zł. Pozbawienie jej zatem możliwości skorzystania z prawa pierwszeństwa kupna mieszkania za kwotę stanowiącą 1/5 wartości nieruchomości spowodowało, że poniosła ona znaczna stratę majątkową. Nabycie bowiem lokalu mieszkalnego za ustaloną przez Gminę cenę przy uwzględnieniu bonifikaty oraz spełnieniu ustawowych przesłanek, uprawniających nabywcę nieruchomości do odpłatnego zbycia nieruchomości w przyszłości, stworzyłoby powódce szansę na uzyskanie korzyści majątkowej, gdyż mogłaby ona zbyć nieruchomość za cenę rynkową, niewątpliwie znacznie przewyższającą cenę, za którą przedmiotowy lokal mogła nabyć. Przesłanka odszkodowawcza w postaci szkody zatem bez wątpienia została wykazana. Mając na uwadze przesłankę w postaci zdarzenia, z którym ustawa wiąże obowiązek odszkodowawczy oznaczonego podmiotu, za takie zdarzenie traktować należy niepowiadomienie powódki przez pozwaną jako najemcy lokalu w formie pisemnej o zamiarze zbycia nieruchomości. Ustosunkowując się natomiast do ostatniej przesłanki w postaci związku przyczynowo - skutkowego między zdarzeniem, z którym ustawa wiąże odpowiedzialność odszkodowawczą a szkodą, zdaniem Sądu oczywistym jest bowiem, że pomiędzy szkodą a zachowaniem pozwanej zachodzi nie tylko obiektywna zależność, ale także taki związek. Gdyby bowiem pozwana poinformowała powódkę o zamiarze zbycia nieruchomości, powódka miałaby możliwość podjęcia decyzji o kupnie spornego lokalu, a tym samym możliwość skorzystania z bonifikaty, jakiej pozwana udzieliła w cenie nabycia. Pozwana nie dopełniła obowiązku poinformowania o sprzedaży powódki, czego następstwem było nieskorzystanie przez powódkę z prawa pierwszeństwa i kupna lokalu mieszkalnego, a w konsekwencji uzyskania korzyści majątkowej o znacznej wartości. Należy mieć także niewątpliwie atrakcyjne położenie lokalu. Mając powyższe rozważania na względzie oczywistym jest w ocenie Sądu, że wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej zostały przez powódkę wykazane, co oznacza, że sprostała ona również obowiązkowi wynikającemu z art. 6 k.c. statuującemu naczelną zasadę procesową, jaką jest zasada kontradyktoryjności.

Przechodząc natomiast do wysokości dochodzonego przez powódkę odszkodowania, Sąd uznał, że domaganie się przez nią kwoty 966.622,40 zł stanowiącej wysokość udzielonej przez pozwaną bonifikaty w cenie nabycia lokalu mieszkalnego było nieuzasadnione. Sąd uznał, że uzasadnionym było przyznanie jej odszkodowania w wysokości połowy tej bonifikaty, tj. w kwocie 483.311,20 zł. Zauważyć bowiem należy, że powódka M. K. (1) pozostawała w związku małżeńskim z drugim najemcą P. K. oraz że łączył ich ustrój wspólności ustawowej. Każdy z nich z uwagi na fakt legitymowania się tytułem prawnym do nieruchomości uprawniony był do wykupu lokalu. W związku z tym zdaniem Sądu powódka nie poniosła straty w wysokości całej bonifikaty, lecz jedynie w zakresie jej połowy. Podkreślić bowiem należy, że rzeczywista szkoda polega na uszczerbku w dobrach poszkodowanego, polegającym na różnicy między ich stanem będących wynikiem zdarzenia szkodzącego a stanem jaki istniałby, gdyby zdarzenie to nie wystąpiło. Sąd mając na uwadze całokształt doszedł do wniosku, że różnica ta obejmuje właśnie połowę udzielonej przez pozwaną bonifikaty w cenie.

Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd orzekł, jak w pkt I wyroku na podstawie art. 415 k.c. w zw. z art. 361 § 2 k.c. w zw. z art. 6 k.c. i wyżej powołanymi przepisami.

Na podstawie art. 481 § 1 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Wskazać należy, że odsetki ustawowe stanowią rekompensatę uszczerbku majątkowego doznanego przez wierzyciela wskutek pozbawienia go możliwości czerpania korzyści z należnego mu świadczenia pieniężnego. Na gruncie niniejszej sprawy Sąd uznał za zasadne przyznać powódce odsetki ustawowe zgodnie z żądaniem pozwu od dnia 15 października 2013r. (data nadania pozwu w placówce pocztowej k. 55) zważywszy przy tym, że powódka już przed wniesienie pozwu kierowała do pozwanej wezwania do zapłaty.

O kosztach postępowania Sąd orzekł w pkt II, IV i V wyroku zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. w zw. z art. 102 k.p.c. Sąd uznał za zasadne obciążyć pozwaną kosztami opłaty sądowej w wysokości 24.166 zł. Opłata niniejsza stanowi połowę opłaty stosunkowej, która w niniejszej sprawie została ustalona na kwotę 48.332 zł na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2010, nr 90, poz. 594). Z uwagi na fakt, iż pozwana niniejszy proces przegrała w 50 %, Sąd uznał za zasadne obciążyć ją kosztami opłaty sądowej właśnie w takiej proporcji. Odnośnie opłaty sądowej, jaką winna uiścić powódka Sąd uznał, że w stosunku do niej zachodzą szczególne okoliczności, o jakich mowa w art. 102 k.p.c. i odstąpił od obciążania jej tymi kosztami mając na uwadze trudną sytuację powódki i jej dwóch córek. Ponadto mając na uwadze, że każda ze stron niniejszy proces przegrała, jak i wygrała w takim samym zakresie, zachodziły podstawy do wzajemnego zniesienia kosztów postępowania, zgodnie z art. 100 k.p.c.