Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gdańsku

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym dnia 8 sierpnia 2016 roku (k. 2-4) powódka Gmina M. G. domagała się zasądzenia od pozwanego R. K. kwoty 130.960,16 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz zasądzenia kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka podała, iż w dniu 21 sierpnia 2012 roku pozwany nabył od niej lokal mieszkalny nr (...), położony w budynku przy ulicy (...) w G. wraz z udziałem 7/100 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we współwłasności części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Powódka udzieliła pozwanemu 90% bonifikaty jako najemcy lokalu. Wartość bonifikaty wyniosła 131.121,90 zł oraz 90% bonifikaty od wartości pierwszej raty za użytkowanie wieczyste w kwocie 676,22 zł.

W dniu 11 października 2012 roku, działający w imieniu pozwanego, pełnomocnik S. K. zbył prawo do lokalu na rzecz H. i K. S. za cenę 134.000,00 zł.

Podniosła powódka, iż skoro pomiędzy nabyciem lokalu przez pozwanego, a jego zbyciem nie upłynął okres pięciu lat, to na podstawie art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwany jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Powódka wskazała, iż sposób waloryzacji określają art. 227 i art. 5 tej ustawy oraz, że nie zachodzą żadne okoliczności wyłączające możliwość żądania zwrotu bonifikaty. O obowiązku zwrotu bonifikaty, w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat od jego nabycia, pozwany był poinformowany, co wynika wprost z par. 8 aktu notarialnego z dnia 21 sierpnia 2012 roku.

Zarządzeniem z dnia 25 kwietnia 2017 roku (k. 80) ustanowiono dla pozwanego R. K., którego miejsce pobytu nie jest znane, kuratora procesowego w osobie pracownika Sądu Okręgowego w Gdańsku Wydziału XV Cywilnego T. B..

Odpis pozwu został doręczony kuratorowi procesowemu w dniu 7 sierpnia 2017 r. (k. 91v).

W odpowiedzi na pozew (k. 92-97) kurator procesowy pozwanego wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych oraz przyznanie kuratorowi wynagrodzenia.

W uzasadnieniu kurator podniósł w pierwszej kolejności, z ostrożności procesowej, zarzut przedawnienia roszczenia.

Podniósł kurator, iż powód jako organ administracji publicznej w toku prowadzonego postępowania administracyjnego nie dołożył należytej staranności, aby wyeliminować sytuację, w której pozwany będzie bezpodstawnie obciążony koniecznością zwrotu udzielonej bonifikaty. Wskazał, iż powszechnie wiadomym jest fakt, że gminy, w celu pozbycia się odpowiedzialności związanej z utrzymaniem nieruchomości lokalowych sprzedają lokale mieszkalne za minimalną cenę, a po pewnym okresie (w niniejszej sprawie dość odległym - pięciu latach od transakcji sprzedaży) domagają się zwrotu kwoty, która jest nieadekwatna do sytuacji. Takie działanie, zdaniem strony pozwanej, należy ocenić w kontekście nadużycia prawa podmiotowego, o którym mowa w art. 5 k.c. Powód przekazał pozwanemu lokal mieszkalny, który z pewnością wymagał wielu nakładów finansowych, w stanie technicznym nieodpowiadającym nowoczesnym standardom. Pozwany po nabyciu nieruchomości został obciążony obowiązkiem utrzymania nieruchomości wspólnej, która również znajduje się w złym stanie technicznym. Wobec powyższego, zdaniem strony pozwanej, lokal mieszkalny nie miał wartości deklarowanej w umowie sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowo, strona pozwana podniosła, iż w przypadku, gdyby roszczenie powódki zostało uwzględnione, odsetki ustawowe za opóźnienie powinny być ustalone dopiero od dnia uprawomocnienia się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie. Z uwagi na nieustalony adres zamieszkania pozwanego, nie pozostaje on jak dotychczas w opóźnieniu ze spełnieniem świadczenia na rzecz powoda.

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

W dniu 21 sierpnia 2012 roku pozwany R. K. zawarł z powódką Gminą M. G., w formie aktu notarialnego, Rep. A nr (...)notariusza E. B., umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste na podstawie, której powódka sprzedała pozwanemu lokal mieszkalny nr (...), położony w budynku przy ulicy (...) w G. wraz z udziałem wynoszącym 7/100 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we współwłasności części wspólnych za cenę 145.691,00 zł, a po zastosowaniu 90% bonifikaty dla najemcy za cenę 14.569,10 zł. Zatem powódka udzieliła pozwanemu bonifikaty w wysokości 131.121,90 zł od ceny lokalu. Udzieliła także 90% bonifikaty od wartości pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste w wysokości 676,22 zł.

Strony w postanowieniu par. 8 umowy ustaliły, że w sprawach nieuregulowanych w umowie zastosowanie mają właściwe przepisy ustawy o własności lokali i ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy Kodeksu cywilnego. Jednocześnie notariusz pouczyła pozwanego o treści art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Dowód: akt notarialny z dnia 21 08 2012 roku k. 6-10 akt.

Dnia 11 października 2012 roku pozwany, działający przez pełnomocnika w osobie S. K., zawarł z H. i K. S. umowę sprzedaży na podstawie, której zbył na ich rzecz prawo do lokalu za cenę 134.000,00 zł, która została zapłacona, a wydanie lokalu miało nastąpić w dniu podpisania umowy.

Kupujący H. i K. S. są osobami obcymi dla pozwanego i nabyli ten lokal przez pośrednika nie mając osobistego kontaktu z pozwanym.

Dowód: akt notarialny z dnia 11 10 2012 roku, Rep. A nr (...)notariusza E. G. k. 11-15, zeznania świadków na rozprawie w dniu 13 02 2018 roku: H. S. (czas 00:08:38-00:20:11); K. S. (czas 00:20:11-00:27:19), pełnomocnictwo – k. 45-46 akt.

Korespondencja, w związku ze sprzedażą lokalu, kierowana przez powódkę do pozwanego na adres: Al. (...) w G. jak i na adresu: Al. (...) w G. oraz pod adres: ul. (...) w G. nie została przez pozwanego odebrana.

Dowód odpis pism z kopiami kopert: z dnia 15 10 2014 roku k. 23-25, z dnia 5 03 2015 roku k. 26-28, z dnia 6 05 2015 roku k. 29-31 akt.

Powódka pismem z dnia 25 czerwca 2015 roku próbowała także skontaktować się z pełnomocnikiem pozwanego S. K. w celu ustalenia aktualnego adresu pozwanego, lecz nie otrzymała żadnej odpowiedzi.

Dowód: odpis pisma z dnia 25 06 2016 roku wraz z potwierdzeniem nadania k. 32-34 akt.

Łączna zwaloryzowana wysokość udzielonej pozwanemu bonifikaty wyniosła na dzień wniesienia pozwu 130.960,16 zł brutto.

Dowód: tabela waloryzacji udzielonej bonifikaty k. 35 akt.

Do chwili obecnej pozwany nie zwrócił powódce zwaloryzowanej bonifikaty. Okoliczność ta jest między stronami bezsporna.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych przez powódkę do akt sprawy i uzyskanych przez Sąd oraz zeznań świadków H. S. i K. S..

Dowody z dokumentów opisanych przy dokonywaniu poszczególnych ustaleń faktycznych Sąd uznał za wiarygodne. Dowód z dokumentów przeprowadzono na rozprawie w dniu 15 marca 2018 roku.

Sąd oparł się również na zeznaniach świadków H. i K. S. – osób, które nabyły od pozwanego lokal mieszkalny. Sąd dał wiarę zeznaniom świadków, jako że nie byli oni zainteresowani wynikiem procesu. Na podstawie ich zeznań ustalono, że osoby te są obce dla pozwanego.

Na rozprawie dnia 15 marca 2018 roku oddalono wniosek kuratora pozwanego o przesłuchanie świadka S. K. – pełnomocnika pozwanego do umowy sprzedaży lokalu. Wobec treści zeznań świadków S. jego zeznania były zbędna dla rozstrzygnięcia sprawy.

W ocenie Sądu, powództwo zasługiwało na uwzględnienie niemal w całości.

Zgodnie z przepisem art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w roku 2012, właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny.

Zgodnie zaś z przepisem art. 68 ust. 2 tej ustawy, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

O wyłączeniu stosowania tej regulacji stanowi przepis art. 68 ust. 2a ustawy stanowiący, iż przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:

1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;

2) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;

3) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;

4) zamiany lokalu mieszkalnego na:

a) inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

b) nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego;

5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:

a) innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

b) nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.

Jak ustalił Sąd, pozwany w dniu 21 sierpnia 2012 roku nabył od powódki lokal mieszkalny nr (...) w budynku przy ulicy (...) w G. wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we współwłasności części wspólnych z 90% bonifikatą w wysokości 131.121,90 zł, który w dniu 11 października 2012 roku sprzedał małżonkom S. – osobom obcym dla pozwanego nie będącym osobami bliskimi w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wobec tego brak jest podstaw do zwolnienia pozwanego z obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty.

W tym miejscu wskazać należy na nietrafność podnoszonego w odpowiedzi na pozew zarzutu nieadekwatności ceny sprzedaży lokalu przez powódkę do jego rzeczywistej wartości. Nie budzi wątpliwości, że cena za jaką Gmina sprzedaje lokale komunalne jest ustalana przez rzeczoznawcę majątkowego. Poza tym, sprzedając nieruchomość dwa miesiące później pozwany uzyskał cenę 134 000 zł, a więc zbliżoną do udzielonej bonifikaty. To najlepiej świadczy o tym, że wartość wskazana w umowie była rzeczywistą wartością rynkową prawa do lokalu.

Powódka domagała się zwrotu udzielonej bonifikaty po waloryzacji w wysokości 130.960,16 zł. Pozwany wysokości zwaloryzowanej bonifikaty nie kwestionował. Wskazać w tym miejscu należy, że ustawodawca nie określił sposobu waloryzacji udzielonej bonifikaty. Dał więc swobodę organowi domagającemu się zwrotu bonifikaty, co do wyboru sposobu waloryzacji. Z zestawienia znajdującego się na karcie 35 akt wynika, że powódka posłużyła się miesięcznymi wskaźnikami inflacji. Ten sposób przywracania ekonomicznej wartości świadczenia pieniężnego jest powszechnie stosowany i nie budzi wątpliwości Sądu. Nie zaburza on równowagi interesów obu stron stosunku zobowiązaniowego, a sprawie, że wartość zwaloryzowanego świadczenia jest adekwatna do zmian siły nabywczej pieniądza.

W odpowiedzi na pozew pozwany podnosił, że roszczenie powódki jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego z uwagi na stan lokalu i przenoszenie przez powódkę obowiązku utrzymania substancji mieszkaniowej na nabywców mienia komunalnego.

Zgodnie z przepisem art. 5 k.c., nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Oceniając roszczenie powódki z punktu widzenia przesłanek stosowania art. 5 k.c. zauważyć należy, że Gmina, zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami upoważniona została ustawowo do żądania zwrotu bonifikaty. Tylko w wyjątkowych wypadkach, za zgodą Rady Miasta, uprawniona byłaby do odstąpienia od żądania zwrotu (art. 68 ust. 2c ustawy). W toku procesu pozwany nie wykazał, aby o taką zgodę występował i aby ją uzyskał.

Generalnie trzeba jednak stwierdzić, że na gruncie prawa cywilnego art. 5 k.c., jako klauzula generalna służy ocenie wykonywania wszystkich praw podmiotowych, niezależnie od ich przynależności do określonej części prawa cywilnego (prawo rzeczowe, rodzinne, zobowiązania itd.), niezależnie od majątkowego lub niemajątkowego, względnego lub bezwzględnego charakteru, niezależnie od postaci normatywnej (prawo władcze, roszczenie, prawo kształtujące) w jego świetle oceniać też trzeba wykonywanie roszczeń nie będących emanacją praw podmiotowych (np. roszczeń posesoryjnych, art. 344 k.c.). Co do zasady ocena z punktu widzenia ewentualnego nadużycia prawa podmiotowego nie omija żadnej kategorii stosunków cywilnoprawnych. Prawdziwym problemem jest ustalenie treści zasad współżycia społecznego. Zasady współżycia społecznego są szczególnymi regułami postępowania w życiu. Prezentowane w doktrynie, dość ogólne i mało precyzyjne ujęcie reguł zaliczanych do zasad współżycia społecznego znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego nadużycie prawa podmiotowego to zachowanie rażące, nieakceptowane z aksjologicznego, ewentualnie teleologicznego punktu widzenia (por. wyrok SN z dnia 4 kwietnia 1997 roku IICKN118/97, OSP 1998/1/3). Zwroty użyte w art. 5 k.c., zdaniem Sądu Najwyższego, w istocie oznaczają odesłanie do zasad słuszności, dobrej wiary w sensie obiektywnym, zasad uczciwości obowiązującej w stosunkach cywilnoprawnych i zasady lojalności wobec partnera (tak wyroki SN z dnia 3 października 2000 roku ICKN308/00 Lex52468 i z dnia 4 października 2001 roku ICKN458/00 Lex52659). W innych wyrokach akcentuje się moralny wymiar zasad współżycia społecznego, podkreślając, że stwierdzenie nadużycia prawa wymaga skonkretyzowania działań, które "pozostają w sprzeczności z normami moralnymi godnymi ochrony i przestrzegania w społeczeństwie" (wyrok SN z dnia 3 lutego 1998 roku ICKN459/97 Lex78424).

Na treść zasad współżycia społecznego składają się, w ocenie Sądu Najwyższego, "akceptowane i godne ochrony reguły rzetelnego postępowania w stosunkach społecznych" (wyrok SN z dnia 3 lutego 1998 roku ICKN459/97) – tak M. P.-S. w komentarzu do art. 5 k.c. w programie komputerowym Lex. Natomiast T. S. w komentarzu do art. 5 k.c. zawartym w tym samym programie wskazał, że powoływanie się na naruszenie zasad współżycia społecznego wymaga wskazania, jaka konkretnie zasada została naruszona oraz wskazanie pełnej treści powoływanej zasady (por. wyrok SN z dnia 14 października 1998 roku IICKN928/97, OSNC 1999/4/75; oraz SN z dnia 20 grudnia 2006 roku IVCSK263/06 Lex257664 i SA w K. z dnia 6 czerwca 2006 roku IIAKa86/06, KZS 2006/7-8/108).

Pozwany nie wskazał żadnej konkretnej zasady współżycia społecznego, jakiej naruszenia miałaby dopuścić się powódka żądając zwrotu bonifikaty. Zgodnie z przepisem art. 6 k.c. ciężar dowodu tej okoliczności obciążał właśnie pozwanego.

Ponadto, zdaniem Sądu, pozwany, nie może powoływać się na klauzulę generalną nadużycia prawa, gdyż sam zasady współżycia społecznego naruszył. Nie może, więc korzystać z ochrony przewidzianej w art. 5 k.c. Skorzystanie z tej ochrony ma bardzo daleko idące skutki, gdyż niweczyłoby roszczenie – uprawnienie powódki wynikające z przepisu obowiązującego prawa. Dlatego przepis art. 5 k.c. powinien być stosowany wyjątkowo, tylko w sytuacji, gdy stosowanie prawa prowadzi do sytuacji absolutnie nieakceptowanych.

W rozpoznawanej sprawie należy mieć na uwadze, że pozwany uzyskał od powodowej Gminy znaczną bonifikatę przy zakupie lokalu komunalnego stanowiącego własność Gminy, a więc majątek wszystkich jej mieszkańców. Sprawiło to, iż za niewielką kwotę nabył własność, a więc de facto wzbogacił się o wartość nieruchomości kosztem innych mieszkańców. Następnie pozwany, wbrew ustawowemu zakazowi zbywania takiego lokalu w okresie 5 lat od nabycia, sprzedał go osobom trzecim za cenę wyższą niż udzielona bonifikata.

Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w uzasadnieniu uchwały z dnia 11 kwietnia 2008 roku (III CZP 130/07, OSNC 2008/10/108) bonifikata, w znaczeniu potocznym, oznacza upust, obniżenie ceny. Zgodnie z ogólną zasadą wykładni, takie rozumienie tego sformułowania należy generalnie przyjąć na gruncie art. 68 ust. 2 u.g.n., gdyż brak podstaw do nadawania mu innej treści w sensie prawnym. Trzeba jednak zaznaczyć, że o ile w obrocie powszechnym bonifikata ma charakter bezwzględny, tzn. że po zastosowaniu obniżenia ceny na ogół nie można potem dochodzić od kupującego jej dopłaty lub uzupełnienia, o tyle na tle tego przepisu przybiera charakter względny. W razie zaistnienia warunków przewidzianych w ustawie, udzielona bonifikata podlega zwrotowi, a sprzedawca ma obowiązek dochodzenia kwoty równej bonifikacie - po jej zwaloryzowaniu. Należy podkreślić, że sformułowanie ustawy o "zwrocie kwoty równej bonifikacie" nie jest precyzyjne; w istocie nie chodzi tu o zwrot tej kwoty, lecz o uiszczenie dopłaty do rzeczywistej ceny zbywanej nieruchomości, obniżonej na skutek zastosowania bonifikaty.

Na koniec należy odnieść się do podniesionego w odpowiedzi na pozew zarzutu przedawnienia, przy czym pozwany nie przytoczył jakiegokolwiek uzasadnienia tego zarzutu. W ocenie Sądu, roszczenie powódki nie jest przedawnione, gdyż ma do niego zastosowanie dziesięcioletni, ogólny termin przedawnienia wynikający z art. 118 k.c. Termin ten nie upłynął przed wniesieniem pozwu skoro pozwany zbył prawo do lokalu w dniu 11 października 2012 roku, a od dnia następnego stało się wymagalne roszczenie powódki o zwrot zwaloryzowanej bonifikaty.

Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie przepisu art. 68 ust.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, w punkcie I wyroku zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 130.960,16 zł tytułem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty.

W punkcie I wyroku zasądzono także odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 8 sierpnia 2017 roku do dnia zapłaty.

Powódka domagała się odsetek od dnia wniesienia pozwu, co nastąpiło dnia 8 sierpnia 2016 r. Jednakże Sąd zasądził odsetki od dnia następnego po doręczeniu odpisu pozwu kuratorowi. Odpis pozwu doręczono w dniu 7 sierpnia 2017 r. (k. 91v) i od dnia następnego pozwany opóźnił się ze spełnieniem świadczenia. Sąd uznał, że wcześniejsze pisma kierowane go pozwanego – nie odebrane przez niego – nie mogą zostać uznana za doręczone. Z zeznań świadków S. jednoznacznie wynika, że gdy nabyli oni lokal pozwany już w nim nie mieszkał. O odsetkach orzeczono na podstawie przepisów art. 481 par. 1 i 2 k.c.

W punkcie II wyroku oddalono powództwo, co do odsetek za okres od wniesienia pozwu do dnia 7 sierpnia 2017 r. O oddaleniu powództwa orzeczono na podstawie przepisów art. 481 par. 1 i 2 k.c. stosowanych, a contrario.

O kosztach postępowania orzeczono w punktach III i IV wyroku na podstawie przepisów art. 98 par. 1 k.p.c., art. 91 k.p.c. i art.108 par.,1 k.p.c.

Ponieważ pozwany przegrał sprawę w całości, zasądzono na rzecz powódki zwrot kosztów procesu w postaci opłaty stosunkowej od pozwu w kwocie 6.549,00 zł oraz kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 7.200 zł, które ustalono na podstawie par. 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 roku, poz.1804).

W punkcie IV wyroku orzeczono o kosztach postępowania na rzecz kuratora procesowego pozwanego w kwocie 3.600 zł, które zasądzono od Skarbu Państwa. O kosztach tych orzeczono na podstawie par. 1 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 13 listopada 2013 roku w sprawie określenia wysokości wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych przez kuratorów ustanowionych dla strony w sprawie cywilnej.