Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gdańsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 marca 2015 r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Solecki

Protokolant: sekr. sąd. Izabela Węsiora

po rozpoznaniu w dniu 23 lutego 2015 r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa G. P., P. P. (1), P. P. (2), M. P.

przeciwko J. S. (1)

o zapłatę

I. oddala powództwo,

II. odstępuje od obciążania powodów kosztami procesu.

UZASADNIENIE

Powodowie G. P., P. P. (1), P. P. (2), M. P. wnieśli pozew przeciwko J. S. (1) domagając się zasądzenia od pozwanej:

- na rzecz powódki G. P. kwoty 76.250 zł z odsetkami ustawowymi od dnia doręczenia pozwu do dnia zapłaty,

- na rzecz małoletniego powoda P. P. (1), P. P. (2), M. P. kwot po 15.250 zł z odsetkami ustawowymi od dnia doręczenia pozwu do dnia zapłaty.

Powodowie wnieśli także o zasądzenie od pozwanej na rzecz każdego z powodów zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, iż F. P. – małżonek powódki G. P., ojciec powodów P. P. (1) i P. P. (2) oraz dziadek M. P. zawarł w dniu 14 kwietnia 1983 r. umowę dzierżawy nieruchomości z A. i R. M. (1), na podstawie której otrzymał do używania na czas nieoznaczony nieruchomość położoną w (...), składającą z się z działki o powierzchni 0,45 ha, zabudowanej domem mieszkalnym. Obecnie dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). W umowie dzierżawy stan techniczny budynku określono jako bardzo zniszczony i wymagający kapitalnego remontu. F. P. i jego małżonka G. P. wykonali ze środków pochodzących z ich majątku wspólnego szereg ulepszeń, modernizacji i rozbudowy budynku mieszkalnego oraz wznieśli na działce budynki użytkowe – garaż i pomieszczenia gospodarcze. W budynku mieszkalnym zostały wykonane następujące ulepszenia:

1. podniesiony został dach i zmienione jego pokrycie,

2. wymienione zostały okna w budynku,

3. budynek został ocieplony,

4. dobudowana została weranda,

5. zostały położone tynki zewnętrzne i wewnętrzne,

6. została wymienna i uzupełniona instalacja elektryczna,

7. położono drewniane podłogi i schody,

8. założono instalację telefoniczną,

9. założono centralne ogrzewanie wraz z dobudową kotłowni,

10. położono drewniany sufit z obelkowaniem,

11. wybudowano i wyposażono łazienkę,

12. wybita została studnia głębinowa, w późniejszym czasie budynek został podłączony na koszt małżonków P. do publicznej instalacji wodociągowej,

13. założono instalacje wodnokanalizacyjne, w tym wybudowano murowane sambo.

Łączna wartość nakładów ulepszających nieruchomość na dzień wydania jej pozwanej wyniosła 122.000 zł. O taką sumę zwiększyła się na skutek dokonanych ulepszeń wartość rynkowa całej nieruchomości. Pismem z dnia 3.04.2009 r. pozwana wypowiedziała umowę dzierżawy. W dniu 28.02.2012 r. nastąpiło wydanie nieruchomości pozwanej. W dniu 31.03.2012 r. zmarł F. P., a spadek po nim nabyli: żona G. P., dzieci P. P. (1) i P. P. (2) oraz wnuk M. P. w ¼ częściach spadku każdy. Skoro w dniu 8.04.2009 r., a więc w dniu zbycia przedmiotu dzierżawy G. P. z F. P. byli dzierżawcami nieruchomości to zgodnie z art. 678§1 k.c. w zw. z art. 694 k.c. pozwana jako nabywca rzeczy wydzierżawionej wstąpiła w stosunek dzierżawy w miejsce zbywającego. Nabywca, który wstąpił w stosunek najmu (dzierżawy) ma obowiązek zaspokojenia roszczenia o zwrot wartości ulepszeń. Roszczenie o zwrot wartości ulepszeń staje się wymagalne dopiero po zakończeniu najmu. Zatem adresatem roszczenia o zwrot wartości ulepszeń powinien być podmiot, który jest wydzierżawiającym w chwili zakończenia stosunku dzierżawy. Brzmienie art.678 k.c. wyraźnie wskazuje, że zbycie rzeczy najętej nie powoduje wygaśnięcia najmu (dzierżawy), lecz jego kontynuację połączoną ze zmianą wydzierżawiającego. Powodowie nie dokonali działu spadku po F. P., ani podziału majątku wspólnego małżonków P., zatem każdy z powodów dochodzi ułamkowej części wierzytelności z tytułu dokonanych ulepszeń nieruchomości.

G. P. - 1/2 tytułem udziałów w majątku wspólnym + (1/2 x ¼) = 5/8, co daje 76.250 zł.

Pozostali powodowie (1/2 x ¼), co daje 1/8, czyli kwoty po 15.250 zł.

W odpowiedzi na pozew (k.84-86) pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

W uzasadnieniu wskazała, iż umowa dzierżawy nieruchomości, na którą powołują się powodowie zawarta w dniu 12.04.1983 r. pomiędzy F. P. oraz A. i R. małżonkami M. nie miała mocy prawnej, ponieważ nie została przeprowadzona sprawa spadkowa po zmarłych M. i L. W., których jedną z córek była R. M. (1). A. i R. M. (1) nie mieli prawa rozporządzać nieruchomością. W dniu 8.04.2009 r. J. S. (1) na mocy umowy darowizny i zniesienia współwłasności stała się jedyną właścicielką nieruchomości. Wyrokiem z dnia 15.09.2010 r. Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim w sprawie I C 126/10 orzekł eksmisję F. P., G. P., P. P. (1) i P. P. (2). W dniu 29.02.2012 r. nieruchomość została wydana. Nieruchomość wymagała kapitalnego remontu i wydać było, że wszystkie ulepszenia dawno się zamortyzowały. Pozwana w marcu 2012 r. rozpoczęła kapitalny remont domu, w tym wymieniono okna, położono nowe tynki, wymieniono i uzupełniono instalację elektryczną, wymieniono zgniłe podłogi. Podłogi zostały wylane betonem, położono ogrzewanie podłogowe. Została zrobiona nowa instalacja centralnego ogrzewania, wymieniono rury instalacji wodociągowej oraz instalację elektryczną przy starym hydroforze, wymieniono drzwi wewnętrzne i zewnętrzne. Pozwana planuje przeprowadzenie dalszych prac remontowych.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość położona w S., działka nr (...) była własnością małżonków L. i M. W..

dowód: umowa darowizny i zniesienia współwłasności z dnia 8.04.2009 r. w aktach księgi wieczystej KW (...)Sądu Rejonowego w Starogardzie Gdańskim

L. W. zmarł w dniu 22.11.1964 r. Spadek po nim na podstawie ustawy nabyli żona M. W. w ¼ części oraz dzieci spadkodawcy J. S. (1), T. W., W. T., P. W., J. Ś., R. M. (1) i A. T., każdy w 3/28 części.

M. W. zmarła w dniu 12.12.1982 r. Spadek po niej nabyły dzieci spadkodawczyni: J. S. (1), T. W., W. T., P. W., J. Ś., R. M. (1) i A. T., każdy w 1/7 części.

dowód: postanowienie Sądu Rejonowego w Starogardzie Gdańskim z dnia 22.10.2008 r. w sprawie I Ns 566/08 o stwierdzeniu nabycia spadku w aktach księgi wieczystej KW (...) Sądu Rejonowego w Starogardzie Gdańskim

W dniu 12.04.1983 r. w S. F. P. podpisał z A. M. i R. M. (2) umowę dzierżawy nieruchomości, na którą składał się budynek mieszkalny oraz działka nr (...) o powierzchni 0,45 ha. W umowie wskazano, iż budynek mieszkalny znajduje się w stanie wymagającym kapitalnego remontu. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Dzierżawca zobowiązał się pomagać w gospodarstwie R. M..

dowód: umowa dzierżawy z dnia 12.04.1983 r. k.8,

Umowa z dnia 12.04.1983 r. została zawarta bez zgody pozostałych spadkobierców L. i M. W..

dowód : zeznania pozwanej a rozprawie w dniu 23.02.2015 r. czas 00:46:41 – 00:50:47

Na nieruchomości położonej w S. zamieszkiwał F. P. z G. P., z którą związek małżeński zawarł w 1988 r., oraz z dziećmi P. P. (2) i P. P. (1).

dowód : zeznania powódki G. P. na rozprawie w dniu 27.05.2013 r. czas 00:03:42 - 00:24:13

F. P. wraz z G. P. wykonali szereg prac na nieruchomości położonej w S.. W istniejącym budynku podnieśli sufit, który wcześniej był na wysokości wyciągniętej ręki i dobudowali drugą kondygnację. Wykonali od nowa dach lekko spadzisty. Powiększyli otwory okienne i wstawili okna drewniane na obu kondygnacjach. Położyli podłogi drewniane i drewniane schody, a także drewniany sufit z obelkowaniem. Zrobili łazienkę. Wykopali studnię głębinową, z której woda była pompowana pompą, założono instalację wodną. W późniejszym okresie ponieśli koszt przyłączenia do sieci wodociągowej. Powodowie wybudowali na zewnątrz budynku kotłownię i wykonali instalację centralnego ogrzewania. Położyli instalację elektryczną i linię telefonicznej. Wybudowali garaż z dwoma komórkami. Budynek został ocieplony, postawiono werandę. Wykonali szambo z kręgów betonowych. Posadzili drzewa ozdobne – 4 tuje i dwa świerki srebrzyste.

dowód: protokół zdawczo-odbiorczy k.14-15, zeznania powódki G. P. na rozprawie w dniu 27.05.2013 r. czas 00:03:42 - 00:24:13, zeznania Z. S. (1) na rozprawie w dniu 23.02.2015 r. czas 00:10:25 – 00:26:49, faktury VAT k.42-48, rachunek k.40

Na podstawie umowy darowizny i zniesienia współwłasności z dnia 8.04.2009 r. J. S. (1) stała się właścicielką nieruchomości położonej w S., działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim prowadzi księgę wieczystą KW nr (...).

dowód: odpis z księgi wieczystej k. 9, 11, 89-90, umowa darowizny i zniesienia współwłasności z dnia 8.04.2009 r. w aktach księgi wieczystej KW (...)Sądu Rejonowego w Starogardzie Gdańskim

O zawarciu umowy dzierżawy z F. P. pozwana J. S. (1) dowiedziała się przed zawarciem umowy darowizny i zniesienia współwłasności z 2009 r. Rodzeństwo pozwanej także nie posiadało wiedzy na ten temat.

dowód: zeznania pozwanej a rozprawie w dniu 23.02.2015 r. czas 00:46:41 – 00:50:47

J. S. (1) złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu F. P. umowy dzierżawy z dnia 12.04.1983 r.

dowód: pismo z dnia 3.04.2009 r. k.5

J. S. (1) wystąpiła z pozwem o eksmisję dzierżawcy. Wyrokiem z dnia 15.09.2010 r. w sprawie I C 126/10 Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim nakazał F. P., G. P., P. P. (2) i P. P. (1) opuszczenie i opróżnienie wraz ze wszystkimi osobami i rzeczami prawa ich reprezentującymi lokalu mieszkalnego w budynku nr (...) w S. oraz wydanie J. S. (1) nieruchomość stanowiącą działkę nr (...) położoną w S., dla której Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim prowadzi księgę wieczystą (...).

dowód: wyrok Sądu Rejonowego w Starogardzie Gdańskim z dnia 15.09.2010 r. w sprawie I C 126/10 k.92, k.63 akt I C 126/10 Sądu Rejonowego w Starogardzie Gdańskim

Z końcem lutego 2012 r. F. P. i G. P. wydali J. S. (1) stanowiącą jej własność nieruchomość położoną w S..

dowód: protokół zdawczo-odbiorczy k.14-15,

Wartość nakładów poczynionych przez F. i G. P. na nieruchomość pozwanej w S. obliczona jako różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości przed poniesionymi nakładami i po dokonaniu nakładów wyniosła 58.600 zł.

dowód: opina biegłej w zakresie wyceny nieruchomości k.300 - 311

W dniu 31.03.2012 r. zmarł F. P.. Spadek po nim nabyli żona G. P., dzieci P. P. (1) i P. P. (2) oraz wnuk M. P., każdy w ¼ części.

dowód: postanowienie Sądu Rejonowego w Starogardzie Gdańskim z dnia 9.08.2012 r. w sprawie I Ns 294/12 o stwierdzeniu nabycia spadku k.18

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny, Sąd ustalił przede wszystkim w oparciu o dowody z dokumentów oraz zeznania powódki i pozwanej.

Sąd dał wiarę zeznaniom powódki, które są zgodne z dowodami z dokumentów, a zwłaszcza protokołem zdawczo-odbiorczym (k.14-15) oraz zeznaniami świadków Z. S. (2) i J. S. (2).

Wiarygodne są także zeznania powoda P. P. (2) jako zgodne z zeznaniami powódki. Z kolei zeznania powoda M. P. nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, ponieważ nigdy nie był w S. i nie widział domu będącego własnością pozwanej.

Zeznania pozwanej należy ocenić jako szczere, logiczne i zgodne z innymi dowodami, a zwłaszcza z dowodami z dokumentów.

Oceniając zeznania świadka B. S. Sąd miał na względzie, iż jest on mężem pozwanej, a zatem osobą, której interesów bezpośrednio będzie dotyczył wynik sprawy. Świadek opisał stan nieruchomości akcentując zużycie budynku i jej stan nie nadający do używania oraz konieczność wykonania prac remontowych. Sąd dał wiarę zeznaniom świadka w zakresie, w którym znajdują potwierdzenie w innych dowodach.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadków C. R., Z. S. (1), J. S. (2), które wzajemnie się uzupełniają. Świadkowie jako sąsiedzi, a C. R. znajomy mieli wiedzę odnośnie stanu nieruchomości położonej w S.. Sąd nie dał jednak wiary zeznaniom świadków, iż F. P. zburzył pozostałości domu i zaczął go budować od nowa, ponieważ na taką okoliczność nie wskazywali nawet powodowie, którzy twierdzili jedynie, iż została dobudowana druga kondygnacja.

W pełni wiarygodna jest opinia biegłej z zakresu wyceny nieruchomości, która została sporządzona profesjonalnie, zawiera należyte uzasadnienie i logicznie wyprowadzone wnioski. Biegła sporządziła opinię po oględzinach nieruchomości i w oparciu o niekwestionowaną wiedzę specjalistyczną. Opinia nie została zakwestionowana przez strony.

Sąd uznał za wiarygodne zgromadzone w sprawie dokumenty, których autentyczności strony nie kwestionowały.

W ocenie Sądu powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Strona powodowa wskazała, iż w oparciu o art. 678 § 1 k.c. w zw. z art.694 k.c. pozwana jako nabywca rzeczy dzierżawionej wstąpiła w stosunek dzierżawy, wobec czego winna powodom zwrócić zwrot wartości ulepszeń dokonanych w czasie trwania stosunku dzierżawy.

Zgodnie z art. 676 k.c. jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Bezspornie F. P. zawarł umowę dzierżawy nieruchomości z dnia 12.04.1983 r. z A. i R. M. (1). Umowa została zawarta po śmierci L. i M. W., którzy byli właścicielami nieruchomości położonej w S., działka nr (...). Spadkobiercami M. i L. W. było siedmioro rodzeństwa: J. S. (1), T. W., W. T., P. W., J. Ś., R. M. (1) i A. T.. Bezspornie R. i A. M. zawarli umowę dzierżawy z dnia 12.04.1983 r. bez zgody pozostałych spadkobierców. W tym czasie nie dokonano działu spadku. W tej sytuacji należało ocenić czy taka umowa wywoływała skutki prawne.

Zgodnie z art. 1035 k.p.c. jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Art. 199 k.c. stanowi, iż do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art.201 k.c.).

Za czynności zwykłego zarządu uważa się załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynność zachowawczych, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli ( por. Kodeks cywilny. Komentarz. Własność i inne prawa rzeczowe. S. R., G. R., J. R., L. N. 2013, str. 348).

Jak wynika z zebranego materiału dowodowego, w szczególności zeznań pozwanej współwłaściciele nie ustanowili umownie zarządu rzeczą wspólną co nakazywało rozważenie, czy umowa sporna umowa dzierżawy, stanowiła czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 199 k.c. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 15 grudnia 2005 r. w sprawie I ACa 611/05 ( LEX nr 186133, OSA 2007/9/27) wyrażono pogląd, iż zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości rolnej stanowiącej współwłasność na okres 10 lat i skutkującej wyłączenie władania przeważającą częścią gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego przez osoby uprawnione, na tak długi okres stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd.

W ocenie Sądu zawarcie umowy dzierżawy z dnia 12.04.1983 r. stanowiło czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Należy bowiem wskazać, iż umowa dzierżawy wyłączyła z władania właścicieli całą nieruchomość na czas nieoznaczony. Tym samym zostawali oni pozbawieni możliwości jakiegokolwiek korzystania z nieruchomości. Nadto umowa nie zastrzegała odpłatności dla właścicieli nieruchomości, lecz tylko czynsz w postaci świadczenia pomocy jedynie w gospodarstwie dla A. M.. W umowie zawarty został także zapis dotyczący prawa pierwokupu dla F. P.. Umowa taka bez wątpienia nie mieściła się w granicach bieżącego administrowania nieruchomością i stanowiła czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Zatem zawarcie umowy dzierżawy wymagało zgody wszystkich spadkobierców M. i L. W.. Umowę dzierżawy z dnia 12.04.1983 r. podpisała tylko jedna spadkobierczyni – R. M. (1) nie dysponując zgodą pozostałych sześciu osób, w tym pozwanej. Nie uzyskano nawet zgody większości spadkobierców. W tej sytuacji należało ocenić jakie były skutki zawarcia takiej umowy przez jednego spadkobiercę bez zgody pozostałych.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego w kwestii konsekwencji prawnych dokonania czynności o podwójnym skutku i czynności wyłącznie rozporządzających bez zgody wszystkich współwłaścicieli zarysowały się dwa odmienne stanowiska. Według jednego, czynności taka, dokonana z naruszeniem art. 199 k.c., jest nieważna (zob. m.in. uchwała z dnia z dnia 17 stycznia 1989 r. III CZP 108/88, OSNC 1990, Nr 1, poz. 7 oraz wyroki: z dnia 12 sierpnia 2009 r. IV CSK 81/09 i z dnia 17 stycznia 2003 III CKN 1451/00 - nie publ.). Zgodnie zaś z poglądem przeciwnym art. 58 k.c. dotyczy wyłącznie treści i celu czynności prawnej, a o sankcjach niespełnienia innych przesłanek czynności prawnej jest mowa poza tym przepisem (zob. wyroki: z dnia 12 maja 2000 r. V CKN 1029/00, OSNC 2001, Nr 6, poz. 83; z dnia 28 marca 2007 r. II CSK 539/06; z dnia 5 lipca 2007 r. II CSK 162/07; uchwała z dnia 14 marca 2006 r. III CZP 7/06, OSNC 2007 r. Nr 1, poz. 7, uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 14 września 2007 r. III CZP 31/07, OSNC Nr 2, poz. 14); okoliczność, iż współwłaściciel dokonujący rozporządzenia rzeczą wspólną nie ma do tego kompetencji, prowadzi zatem nie do nieważności, ale do bezskuteczności czynności prawnej w zakresie powstania skutku rzeczowego tej czynności.

Przykładem pierwszego poglądu jest postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2011 r. w sprawie IV CSK 521/10 (LEX nr 1102544), w którym wskazano, iż samo rozporządzenie udziałem spadkobiercy w przedmiocie należącym do spadku, zgodnie z art. 1036 k.c., wymaga zgody pozostałych spadkobierców. Inną natomiast kwestią jest zbycie przez jednego ze spadkobierców bez zgody pozostałych spadkobierców przedmiotu wchodzącego w skład spadku. Takie rozporządzenie, zgodnie z art. 1035 w zw. z art. 199 k.c., jest nieważne.

Odmienne stanowisko zaprezentowano w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2014 r. w sprawie V CSK 412/13 (LEX nr 1504766), zgodnie z którym przepis art. 58 k.c. dotyczy wyłącznie treści i celu czynności prawnej, a o sankcjach niespełnienia innych przesłanek czynności prawnej jest mowa poza tym przepisem. Okoliczność, iż współwłaściciel dokonujący rozporządzenia rzeczą wspólną nie ma do tego kompetencji, prowadzi nie do nieważności, ale do bezskuteczności czynności prawnej w zakresie powstania skutku rzeczowego tej czynności.

Należy także przytoczyć poglądy doktryny, iż czynność dokonana bez zgody współwłaścicieli dotknięta jest nieważnością. Zgoda ta nie jest zgodą osoby trzeciej w rozumieniu art.63§1 – przepis ten więc nie ma zastosowania. Brak zgody nie może być konwalidowany przez późniejsze jej wyrażenie, nie zachodzi tu bowiem negotium claudicans (por. Kodeks cywilny. Komentarz. Własność i inne prawa rzeczowe. S. R., G. R., J. R., L. N. 2013, str. 348).

Sąd Okręgowy podziela pogląd, iż czynność wymagająca zgody pozostałych współwłaścicieli (spadkobierców) zawarta bez ich zgody jest nieważna jako sprzeczna z prawem, tj. z art.199 k.c., który jest jasny i stanowi wprost, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Z powyższych rozważań wynika wniosek, iż umowa dzierżawy z dnia 12.04.1983 r. jako zawarta tylko przez jednego spadkobiercę bez zgody pozostałych była nieważna. Powodowie wskazali, iż pozwana jako nabywca nieruchomości na podstawie art.678§1 k.c. w zw. z art. 694 k.c. wstąpiła w stosunek dzierżawy. Skoro umowa dzierżawy była nieważna to nie powstał stosunek dzierżawy, w który pozwana mogłaby wstąpić. Wobec powyższego, roszczenia powodów, dotyczące zwrotu wartości dokonanych przez nich ulepszeń (art. 676 k.c. w zw. z. art. 694 k.c.) wywiedzione z istnienia umowy dzierżawy i jej zakończenia należy uznać za bezzasadne. Oceny umowy z dnia 12.04.1983 r. nie zmienia fakt, iż pozwana wcześniej nie kwestionowała jej istnienia i ją wypowiedziała, co w żaden sposób nie zmienia faktu jej nieważności.

Należy podkreślić, iż powodowie reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika wywodzili swoje roszczenia z kontraktu, mianowicie z istnienia umowy dzierżawy i jej zakończenia lub „ właściwych przepisów o zobowiązaniach” (k. 202)

Nie budzi żadnych wątpliwości pogląd, że zgodnie z powszechnie obowiązującą zasadą da mihi factum, dabo tibi ius - wynikającą w polskim prawie procesowym z nałożenia na powoda jedynie obowiązku przytoczenia okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie (art. 187 § 1 pkt 2 k.p.c.) - konstrukcja podstawy prawnej rozstrzygnięcia należy do sądu. Jest także oczywiste, że przepisy prawa materialnego, wskazywane przez powoda jako podłoże jego żądań, nie wiążą sądu i mogą być przezeń pominięte przy wydawaniu orzeczenia co do istoty sporu (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 1997 r. I CKN 130/97, niepubl.).

Przepis prawny, funkcjonujący w systemie obowiązującego prawa zazwyczaj jako norma abstrakcyjna i generalna, staje się - z chwilą powołania go w określonej sprawie - nośnikiem konkretnych treści faktycznych. Przepis ten bowiem, powołany jako argument w sporze i tym samym przyjmujący rolę jednego z jego czynników, pośrednio dostarcza także twierdzeń i wiedzy o faktach, o tych mianowicie, które, wyłonione z całokształtu okoliczności stojących za żądaniem pozwu, zdatne są wypełnić jego hipotezę. Jest przecież oczywiste, że jeżeli wnoszący powództwo o zapłatę czyni podstawą żądania przepis art. 415 k.c., to zarazem przedstawia pod osąd tylko te fakty, które mogą posłużyć jako substrat konstrukcji czynu niedozwolonego, a w związku z tym winy, bezprawności, związku przyczynowego, etc.

Jeżeli zatem osoba wnosząca pozew buduje zarazem jakąś konstrukcję swego żądania, osadzając ją na ściśle wskazanym przepisie prawa materialnego, to tym samym wytycza granice okoliczności spornych i niespornych, które mają stanowić podstawę faktyczną orzeczenia. Tak np., jeżeli osoba uprawniona składa pozew o zapłatę, opierając się np. na art. 405 k.c., co oznacza powołanie faktów mogących wchodzić w grę przy subsumpcji pod ten właśnie przepis, to niepodobna doszukiwać się w jej żądaniu i twierdzeniach podłoża np. dla działu spadku.

W tej sytuacji uzasadnione jest stwierdzenie, że wskazanie przez powoda działającego przed adwokata przepisów prawa materialnego, mających stanowić podstawę prawną orzeczenia, jakkolwiek niewymagane, nie pozostaje bez znaczenia dla przebiegu i wyniku sprawy, albowiem pośrednio określa także okoliczności faktyczne uzasadniające żądanie pozwu (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 1999 r. w sprawie I CKN 252/98, OSNC 1999/9/152, Biul.SN 1999/6/8, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 października 1999 r. w sprawie III CKN 407/98, LEX nr 50697, wyrok Sądu Apelacyjnego Warszawie z dnia 27.02.2014 r. w sprawie I ACa 1232/13, Lex 1455656 ).

Należy podzielić pogląd, iż wybierając podstawę prawną powód zakreśla nie tylko granice okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, ale nadto zakreśla granice obrony pozwanego, albowiem pozwany podejmuje tę obronę w takim zakresie jaki wynika nie tylko z faktów, ale i ze wskazanego przepisu; pozwany nie ma obowiązku konstruowania w taki sposób swojej obrony, aby odeprzeć wszelkie możliwe zarzuty mogące wynikać z wszystkich możliwych podstaw rozstrzygnięcia (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 14 czerwca 2013 r. w sprawie I ACa 228/13, LEX nr 1331006).

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2004 r. w sprawie IV CK 430/02 (LEX nr 602723) wskazano, iż jako niedopuszczalne należy ocenić "przejście" przez sąd rozpoznający sprawę z reżimu kontraktowego na deliktowy w sytuacji, gdy powód jednoznacznie wskazuje jako podstawę swoich żądań przepisy regulujące skutki niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Zgodnie z poglądami orzecznictwa taki zabieg skutkuje nieważnością postępowania.

Powodowie reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika wprost wskazywali, iż pozwana na podstawie art.678§1 k.c. w zw. z art.694 k.c. wstąpiła w stosunek dzierżawy i winna im zwrócić wartość dokonanych ulepszeń. W piśmie procesowym z dnia 10 maja 2013 r. (k.201-2012) powodowie podali, iż nie ma tu zastosowania art.224 k.c., który reguluje wyłącznie stosunki bezumowne, gdy rzecz znalazła się w posiadaniu osoby nie będącej jej właścicielem. Przepis ten nie ma zastosowania do stosunku dzierżawy między wydzierżawiającym a dzierżawcą, który korzysta z rzeczy na podstawie stosunku umownego.

Wskazane przez powodów przepisy o umowie dzierżawy określiły okoliczności faktyczne uzasadniające żądanie pozwu, wytyczyły granice okoliczności, które miały stanowić podstawę faktyczną orzeczenia, a także zakreśliły granice obrony pozwanej. Umowa dzierżawy była nieważna, a tym samym roszczenie wywiedzione z istnienia tej umowy nie zasługiwało na uwzględnienie. W tej sytuacji niedopuszczalne byłoby przejście z odpowiedzialności kontraktowej na inny reżim odpowiedzialności, przykładowo regulujący relacje między właścicielem a samoistnym posiadaczem rzeczy.

Mając na względzie powyższe, na mocy art. 676 k.c., art.678§1 k.c. w zw. z art. 694 k.c. a contrario Sąd oddalił powództwo.

Na podstawie art.102 k.p.c. Sąd odstąpił od obciążania powodów kosztami procesu, ponieważ za takim rozstrzygnięciem przemawiały zasady słuszności. Powodowie zostali zwolnieni od kosztów sądowych w całości. Powód P. P. (1) jest małoletni. Powodowie mogli być subiektywnie przekonani o zasadności swojego powództwa. Powodowie lub ich spadkodawca przez wiele lat mieszkali na nieruchomości, która obecnie należy do pozwanej i myśleli, że przysługuje im do niej tytuł prawny, poczynili też na tą nieruchomość nakłady.